Так як іпотека стає все більш затребуваною населенням, розглянемо крок за кроком, які документи потрібно зібрати, куди звертатися і що ще необхідно, щоб придбати нове житло.
Визначаємось із банківською установою
Перш ніж віддати свої кошти банку, зупиніться. Комерційних установ, які надають іпотечні кредити населенню, досить багато. Не треба бігти в перше, що трапилося, і оформляти кредит. Для початку зберіть всю інформацію про банк, використовуючи і офіційний сайт установи, та відгуки знайомих, друзів та колег.
До того ж більше довіряйте другому джерелу, адже люди, які вже користувалися послугами цього банку, зможуть вам реально дати слушні поради. Наскільки уважні співробітники банку, які лазівки є у договорах та багато іншого, те, що ви не знайдете на сайті банку. Далі уважно ознайомтеся з іпотечною пропозицією банку, виберете те, що підійдемо вам, виходячи з фінансового стану вашої сім’ї.
Інформація про нерухомість
Проведіть аналіз ринку нерухомості міста, в якому ви хочете придбати житло. З’ясуйте, якою є середня ринкова вартість об’єкта нерухомості, який ви хочете придбати. Врахуйте параметри майбутнього нового житла. Якого воно класу (економ, бізнес чи еліт), типу (новобудова чи вторинне житло), планування (середній клас, хрущовка, сталінка, покращена), а також кількість кімнат. Тепер рахуйте загальний бюджет. Не забувайте, на руках у вас має бути сума не менше десяти відсотків вартості майбутньої квартири.
Визначаємо ліміт кредиту
Наступним кроком буде визначення суми іпотечного кредиту. Складіть щомісячний сімейний дохід і розділіть його навпіл. Так виходить максимальний розмір виплати, яку ви зможете робити щомісячно. У кожного банку свої правила, але зазвичай ця сума коливається від тридцяти до п’ятдесяти відсотків і залежить від кількості членів сім’ї та доходів.
Для зручності населення на сайтах та у відділеннях банків застосовують «Кредитний калькулятор». Він служить для вашої попередньої оцінки. А для офіційного розрахунку та встановлення ліміту за кредитом звертайтеся безпосередньо до банківських службовців, із заявкою на надання кредитної лінії. Розглядатимуть такий документ у середньому від трьох до чотирнадцяти днів і зазвичай процедура розгляду платна, але не завжди.
Нове житло
Ви отримали позитивну відповідь від банківської установи. Вітаємо! Тепер визначтеся з нерухомістю, яку хочете придбати. Якщо квартира з вторинного ринку, то краще, щоб старий власник володів нею не менше трьох років. Вибрати потрібний варіант можна самостійно, а можна звернутися за допомогою фахівців – ріелторів. Оцінюємо квартиру незалежним оцінювачем. Далі перевіряємо нерухомість на юридичну чистоту.
Оформляємо документи
Закінчивши всі перевірки, підписуємо договори. Перший – кредитний, із банківською установою, другий – договір купівлі-продажу з продавцем нерухомості. У договорі іпотеки вказують, яке майно є предметом застави та її оціночну вартість. Тобто, у цьому договорі міститься вся інформація, пов’язана з угодою.
Якщо є можливість, візьміть трохи більше іпотеки, ніж вам необхідно, це буде страховка на випадок зростання цін на нерухомість, а це зараз не рідкість. Договір віддаємо на державну реєстрацію та отримуємо Свідоцтво про право власності (пов’язане з іпотекою).
Останній крок – найдовший
Отже, ваше житло. Тепер протягом певного періоду ви повинні щомісяця виплачувати іпотечний кредит банку. Після закінчення плати закрийте кредитний договір та отримайте Свідоцтво про право власності без обмежень.
Ми розглянули всі кроки, пов’язані з отриманням іпотечного кредиту від початку до кінця.
Як підвищити шанси на отримання іпотеки
Перш ніж банк дасть вам іпотечний кредит, він повинен перевірити, чи зможете ви його погасити. Тільки на цій підставі позичальник може отримати кошти. Якщо якийсь банк відмовляється фінансувати, варто розібратися, чому. Дізнайтеся, що впливає на здатність позичальника погашати кредит і що робити, щоб отримати його швидше і ефективніше.
7 ефективних способів підвищити шанси на отримання іпотеки
Якщо поставити себе на місце банку і хтось попросить в борг кошти, то звісно що дамо тільки у випадку гарантії повернення. Фінансова установа переводить навіть кілька сотень тисяч гривень на чужий рахунок, не маючи ніякої гарантії, що позичальник їх поверне, такого не може бути. Тому банк перш ніж дати позику намагається з’ясувати у позичальника, скільки він заробляє, скільки витрачає і як раніше розплачувався за своїми зобов’язаннями. На цій основі банк дізнається, чи можна позичальнику довіряти і надати йому іпотеку.
Іпотечна кредитоспроможність – що це таке?
Імовірність того, що заявник зможе вчасно погасити кредит, і є його кредитоспроможність. На неї впливають:
- дохід – чим він більший, тим краще;
- форма зайнятості особи заявника кредиту. Отримати іпотеку легше для людей, які працюють за трудовим договором, ніж для тих, хто працює за конкретною угодою, чи за строковим трудовим договором, чи за строковим контрактом;
- стаж трудової діяльності, чим він довший у нинішнього роботодавця, тим краще;
- сімейний стан. Сімейні пари є більш надійними позичальниками для банку, ніж самотні особи, втім, неважливо, одружені вони чи ні;
- кількість утриманців і щомісячні витрати на домашнє господарство. Чим нижче витрати родини, тим більше шансів, що вона отримає кредит;
- компанія, в якій працює позичальник. Недарма банк запитує у заявника кредиту про роботодавця, він хоче перевірити чи велика та надійна компанія або це невеличка організація у якої можуть бути проблеми з виплатою зарплати,
- зобов’язання. Сума лімітів на рахунку, по кредитній карті, Швидкі позики і кредити, які погашаються в даний момент, аліменти – чим менше, тим краще;
- кредитна історія – також має значення, кредитор бачить чи вчасно заявник платив за своїми зобов’язаннями;
- борги позичальника у судових приставів – люди, у яких вони є, не мають шансів отримати кредит;
- місце проживання – якщо у клієнта є будинок або квартира, банк з більшою ймовірністю дасть йому кредит, ніж якщо він живе в орендованій квартирі.
Дуже важливо розуміти, що кожен банк розраховує кредитоспроможність по-своєму. Так що якщо один з них не видав іпотеку, варто спробувати інший банк.
Подбайте про свою кредитну історію
Заявник буде найбільш надійним клієнтом банку, коли представить свою кредитну історію, бажано за кілька років. Якщо ви серйозно ставитеся до своїх фінансів, то про іпотеку варто подбати набагато раніше, ніж збираєтеся її брати.
Так що якщо вам не потрібен кредит на квартиру «вже», дайте собі час спокійно підготуватися.
1). Що варто зробити зараз і як підвищити свою кредитоспроможність?
Що стосується невеликих розмірів позики, то доведіть, що борги повертаєте вчасно. Наприклад, при покупці ноутбука або побутової техніки оформіть розстрочку або оформіть кредитну карту і користуйтеся нею регулярно. Таким чином зможете показати банку, що вам можна довіряти.
Скільки потрібно заробляти, щоб отримати іпотеку?
Звичайно, чим вище заробіток, тим більше шанс отримати іпотеку. Однак , якщо вас цікавить, скільки потрібно заробляти , щоб отримати кредит на квартиру, потрібно знати, що не так вже й багато.
Чим більше ви заробляєте, тим більше ви можете позичити, але варто знати, що іпотечний кредит доступний навіть при мінімальній заробітній платі.
Якщо ви оформите кредитну угоду на двох і ви обидва будете отримувати мінімальну заробітну плату, ви можете розраховувати на позику приблизно в 320 тисяч гривень і заплатите первинний внесок 20% , власного вкладу, вистачить коштів на однокімнатну квартиру з вторинного ринку.
Іпотека і форма зайнятості
Найбільші шанси на отримання фінансування мають люди, зайняті за трудовим договором на невизначений термін. Таким чином, існує істотний зв’язок між ймовірністю отримання іпотеки і формою зайнятості .
Штатні співробітники найбільш бажані для банків через те, що теоретично їх найважче звільнити. Навіть після попередження про звільнення вони протягом декількох місяців ще знаходяться на роботі і можуть шукати нову вакансію.
Зарплату вони отримують в будь-якому випадку, тому що роботодавець зобов’язаний дотримуватись трудового законодавства. А іпотеку потрібно погашати щомісяця, в цьому випадку ризик того, що позичальник раптом втратить дохід, мінімальний.
1). Що робити, якщо позичальник планує взяти іпотечний кредит, а працює за строковим контрактом?
Це не може бути перепоною в отриманні позики. Якщо клієнт банку працює в стабільній компанії і має досить високий дохід і досвід роботи не менше шести місяців, він також може отримати фінансування. Якщо його контракт закінчується протягом наступного року, необхідно попросити у роботодавця обіцянку, тобто довідку про те, що контракт буде продовжений.
Переконайтеся, що у вас є якомога більше власного внеску
Більшість банків видають кредити тільки в тому випадку, якщо позичальник надає від 30 відсотків до 50% власного внеску. Як виняток, можна найти банки, які вимагають меншу суму внеску:
1). KredoBank (КредоБанк) пропонує клієнтам річну процентну ставку по кредиту – 16%, попередній внесок – 20%, переважно кредитує покупку нерухомості в новобудовах.
2). Mtbank (МТБанк Україна). Кредитує покупців нерухомості на вторинному ринку. Пропонує позичальнику платити за кредит 17.99% за рік. Необхідний внесок-25%,
3). АТ «Ощадбанк» – український комерційний банк, кредитує ринок нерухомості. Початковий внесок-20%, плата за кредит – 15.99%.
3). АТ «Ощадбанк» – український комерційний банк, внесок – 20%, ставка за кредитом – 15.99%.
4). ПриватБанк: внесок – 25%, ставка по кредиту – 14.90%.
У цих банках для отримання фінансування досить вкласти всього 20% від суми позики для попереднього внеску.
Однак, чим нижче первинний внесок, тим гірше для позичальника. В цьому випадку треба буде оформити страховку, що автоматично збільшить вартість кредиту.
Не беріть кредит в одиночку – перевірте всі варіанти і свої можливості
Якщо до оформлення договору отримання іпотеки приєднається більше однієї особи, то адміністрація банку краще йде на зустріч клієнту, бо розуміє, що в цьому випадку більше шансів на своєчасне погашення розстрочки.
Пам’ятайте, що вам не обов’язково перебувати в шлюбі, щоб отримувати вигоду від спільного фінансування. Також можливий кредит на квартиру без оформлення шлюбу.
1).Кого можна взяти в спів-позичальники для оформлення іпотеки?
Можна взяти, наприклад, когось з батьків чи родичів, або сусіда. Для банку це не важливо, аби у людини була хороша кредитоспроможність.
Умови іпотеки – на що необхідно звернути увагу?
Які умови необхідно виконати для отримання іпотеки? В першу чергу необхідно зібрати необхідний власний внесок – мінімум 10 відсотків від суми кредиту.
По-друге, нерухомість повинна знаходитися у вигідному місці і в хорошому технічному стані. Справа в тому, що в разі проблем з погашенням зобов’язання банк міг швидко і легко продати майно.
Умовами, які також повинні бути дотримані, є достатній дохід і стаж роботи як мінімум 6 місяців і вести власний бізнес не менше року.
Як молодій сім’ї отримати іпотеку без першого внеску
Для молодої сім’ї житлове питання, як правило, стоїть найгостріше. Адже на орендоване житло грошей часто не вистачає, або ця оплата «від’їдає» дуже значний шматок сімейного бюджету.
Однак більшість молодят бояться брати іпотечні кредити через те, що це може виявитися занадто великим ударом по їхньому фінансовому становищу. Невпевненість у завтрашньому дні також відіграє істотну роль. До того ж, багато хто впевнений, що іпотечний кредит можна взяти виключно за наявності заставного майна або за великого початкового внеску.
Досить поширеною помилкою серед молодих сімей є те, що вони беруть кредит в одній фінансовій установі для того, щоб внести аванс щодо житлового кредиту в іншому.
Суть неправильних дій у разі в наступному.
- По-перше, дізнавшись про те, що початковий внесок було виплачено за рахунок кредитних коштів, банк може просто розірвати договір.
- По-друге, що банальніше, ви просто навантажуєте свій сімейний бюджет додатковим кредитом. А погашаючи ще й другий кредит, ви взагалі ризикуєте запровадити своє фінансове становище у стан глибокої кризи.
Як взяти житловий кредит без авансування?
На щастя молодих сімей, сьогодні існує чимало банківських організацій, які видають іпотечні кредити без сплати великого початкового внеску.
Відмінність подібної кредитної програми від стандартного житлового кредиту полягає в тому, що відсоткова ставка по ній буде трохи вищою, а термін погашення – набагато коротшим.
Але не варто лякатися раніше часу, ставки за такими кредитними програмами будуть вищими за максимум відсотків на п’ять. До того ж зараз існує досить великий вибір кредитних програм для підтримки молодих сімей, що надаються державою. А також існують спеціальні програми кредитування для молодят.
Окрім іншого, молоді сім’ї повинні враховувати, що щомісячний платіж за житловими кредитами без первісного внеску включає як основний платіж, так і відсоткову ставку.
Значно вплинути рішення банку під час видачі такого кредиту може наявність поручителів. Не полінуйтеся знайти хоча б одного чи двох поручителів для того, щоб умови кредитування були для вас більш лояльними.
Найчастіше поручителями для молодої сім’ї є їхні батьки. Також існують кредитні програми, в яких батьки молодят можуть виступати як позичальники і погашати заборгованість поряд зі своїми дітьми.
Ще одним сприятливим фактором для отримання житлового кредиту молодою сім’єю є ваша чиста кредитна історія. Якщо у вас немає прострочок за іншими кредитами, ви вчасно вносили всі платежі, то умови кредитування вам, швидше за все, будуть лояльнішими. Принаймні, вам, напевно, не відмовить в отриманні кредитних коштів.
Крім того, якщо ви є постійним клієнтом цієї фінансової установи, лояльніші умови кредитування в ньому вам теж забезпечені.
Важливі нюанси іпотечного кредитування
Уважно читайте кредитний договір. У ньому можуть бути прописані будь-які приховані комісії. Консультант банку часто не промовляє їх уголос, щоб не злякати потенційних клієнтів.
До того ж, досить дрібним шрифтом якраз і пишеться особливо важлива інформація про додаткові комісії і тому подібні платежі, які непомітно для вас збільшують суму платежів. Причому збільшують її досить суттєво.
Більшість банків дозволяють використовувати як початковий внесок материнський капітал. Тому, якщо у вас є маленька дитина, але немає свого житла, чому б не придбати комфортне власне житло, так би мовити, за допомогою свого сина.
З іншого боку, позичальник вправі застрахувати своє житло чи здоров’я в тій страхової компанії, яку вкаже банк, а тій, яку вибере він сам. Страхування виступає обов’язковою умовою надання іпотечного кредиту.
Як ділиться іпотека після розлучення
Розлучення завжди важка подія у житті сім’ї. А коли справа стосується поділу майна, то часом закінчуються такі відносини, зовсім плачевно. Люди стають не просто чужими, а іноді навіть ворогами.
Припустимо, молода сім’я, розраховуючи прожити щасливе і довге спільне життя, бере іпотечний кредит у банку строком на п’ятнадцять років і купує житло. Але життя йде і пара розуміє, що їхнім стосункам прийшов кінець. Майбутнє вони бачать по-різному, а тепер з’являється слово «розлучення». Пара починає з’ясовувати відносини щодо нерухомості.
Хто буде винен банку після розлучення? Кому дістанеться житло? Що робити? У цих питаннях сьогодні і розбиратимемося.
Спільно нажите майно
Майно, придбане подружжям під час шлюбу, вважається їхньою спільною власністю і це закон (відповідно до Цивільного та Сімейного кодексів). Що стосується укладення шлюбного договору, ситуація інша, позаяк у ньому всі зобов’язання сторін розписані за пунктами, зокрема і порядок володіння нерухомістю. У разі відсутності шлюбного договору поділ майна може бути здійснений у період розлучення, а може, протягом перших трьох років після нього. Виходить, що квартира або будинок за законом має бути поділена порівну між подружжям. Зобов’язання з виплат також повинні здійснювати обидва колишні чоловіки, не враховуючи, хто з них був основним позичальником.
Без банку нікуди
Запам’ятайте, розлучення – не привід затримувати щомісячні платежі з іпотеки.
З’ясовуйте стосунки, але не доводьте ситуацію до того, що банк продасть з аукціону вашу нерухомість і ви залишитеся ні з чим. Банківська установа не цікавить ваші особисті стосунки та проблеми, з ними пов’язані. Квартира піде з аукціону, а з виручених грошей банк погасить ваш кредит, всі пені, штрафи та інші борги, а вам дістанеться частина, що залишилася, і діліть її між собою. Як видно, такий варіант далеко не найкращий. Залишаєтеся і без квартири, і без грошей.
Робіть все розумно і виважено. Для початку сповістіть банк, де ви оформляли іпотеку, про ваше розлучення. Ви просто зобов’язані це зробити відповідно до умов надання кредиту. Про всі значущі соціальні події в житті: будь то народження дитини, зміна роботи, втрата документів або розлучення, ви повинні повідомляти банківську установу. Спробуйте знайти найоптимальніший варіант самостійно. Може решту суми по іпотеці можна зайняти у когось і завдяки знайденим грошам погасити повністю іпотечний кредит. Після цього квартиру можна продати або розміняти і розійтися без скандалу та взаємних закидів.
Але такий варіант трапляється вкрай рідко. Тому, подивимося, як ще вибратися із ситуації. Вибір є завжди! Можна продовжувати сплачувати кредит, можна продати квартиру. При другому варіанті, звичайно, треба дозвіл банку. Самостійний продаж дасть кращий результат щодо грошей, ніж у тому випадку, якщо банк продаватиме її з аукціону. Але врахуйте, продаж нерухомості все одно відбудеться з певним дисконтом, тому що потенційний покупець навряд чи погодиться боротися зі складнощами, пов’язаними з придбанням житла, яке перебуває у заставі банку.
Подружжя добре заробляють? Вихід є!
У тому випадку, якщо подружжя повною мірою забезпечують себе матеріально, банк може запропонувати їм наступний варіант вирішення проблеми з житлом. Кредитна установа дозволяє здійснити продаж квартири, частиною отриманих коштів погасити залишок іпотечного кредиту, а решту розділити навпіл. І ці, що залишилися, подружжя використовують як початковий внесок для придбання двох нових квартир за програмою іпотеки.
Час йде
Варіант, коли обоє продовжують разом платити іпотечний кредит, не такий вже й поганий. Думайте про те, що після остаточної виплати банку ви зможете продати нерухомість за найкращою ціною. Вартість нерухомості з кожним роком збільшується, ціна зростає набагато швидше за інфляцію, в середньому відсотків на десять на рік, і вкладені гроші потрапляють під захист від знецінення. Якщо ви вирішили оплачувати іпотеку разом і далі, зверніться до банку із заявою. У ньому зазначте, що хочете платити кожен за себе. Нехай банківська установа внесе зміни до документів на вашу нерухомість, вказавши частки позичальників.
Банки – установи вперті
Банківська установа – структура серйозна, і в кожному окремому випадку перевіряє своїх клієнтів досконально. Варіант, розглянутий вище, не пройде у разі коли банк бачить, що один із подружжя не отримує достатнього офіційного доходу, щоб щомісяця самостійно гасити платежі. До того ж солідарна, спільна відповідальність колишнього подружжя виглядає в очах банківських службовців надійніше. Ну а якщо квартира, через яку виникло стільки проблем, однокімнатна, то й варіант розвитку подій вимальовується лише один – продовжувати платити, не вступаючи у конфлікти із кредитною установою. А все тому, що однокімнатну квартиру не можна поділити (неподільна річ), можна лише отримати частку у праві власності на таку нерухомість.
Все одно добиватимуся
Отримавши від банку відмову від усіх пропозицій, які б влаштовували подружжя, що розлучається, і, вважаючи, що банк занадто строгий і його відмови безпідставні, звертайтеся до суду. Суд поділить квартиру навпіл, звичайно, якщо не знайде жодних особливих обставин. Наприклад, якщо у колишнього подружжя є неповнолітня дитина, то той батько, з яким дитина проживатиме, по суду отримає більшу частину власності. Також у випадку, якщо один із подружжя не отримував офіційних доходів з причин неповажних, або ж завдав шкоди спільній нерухомості, суд також це врахує при розподілі часток. Після отримання ухвали суду, копію надішліть з банку. І тут кредитна установа має вчинити те, як вирішив суд.
Взаємозалежність
Пам’ятайте, що якщо ваша колишня половинка перестане під час вносити платежі по іпотеці, то банк у праві буде продати частину нерухомості позичальника, який порушує умови договору. Інтереси другої особи при цьому будуть обмежені. Вихід є – платіть за другу, колишню «половину», збирайте документи і знову ж таки через суд висувайте претензію.
Скрізь є свої підводні камені
Врахуйте кілька моментів, перш ніж приступати до розподілу іпотечної квартири. Якщо нерухомість була придбана до шлюбу одним із подружжя, а платежі виплачували вже спільно, то при розлученні друга половина має право на отримання компенсації (розмір – половина від здійснених платежів за все сімейне життя), або ж на частку нерухомості, що відповідає цим платежам.
Якщо шлюб був цивільним, то при розлученні людина, яка не є позичальником у банку, не може претендувати на нерухомість.
Резюме
Як бачимо зі статті, що взяти іпотеку – не проблема, проблема погасити її вчасно.
Варто пам’ятати пораду психолога приймаючи рішення на отримання кредиту – не піддаватися емоціям.
Якщо сьогодні умови кредитування приємливі для позичальника, то це не значить, що завтра вони не зміняться в гіршу сторону.
